Aprire uno studio professionale in un condominio: come si deve procedere?

Aprire uno studio professionale in un condominio è possibile, ma tutto dipende dal tipo di attività e dalla modalità con cui questa viene espletata.

Infatti, se per la tipologia di attività esercitata non è prescritto alcun requisito in merito ai locali e non è prevista l’apertura al pubblico, è possibile esercitare in casa. Se l’utilizzazione lavorativa dei locali non comporta una modifica della tipologia costruttiva, o dell’organizzazione interna degli spazi, non è necessario porre in essere alcun adempimento particolare.

Nel caso in cui si voglia destinare la propria abitazione a studio professionale (categoria A/10), è necessario cambiare destinazione d’uso da residenziale a direzionale. Innanzitutto, bisogna stabilire se destinare tutto l’immobile ad ufficio o solo una parte. In quest’ultimo caso si dovrà procedere al frazionamento dello stesso, ovvero separare lo studio, in quanto una stessa unità immobiliare non può risultare sotto più categorie.

Se vivete in un condominio, la prima cosa da controllare è il regolamento condominiale perché potrebbe, difatti, vietare il cambio. Questo divieto è valido solo se approvato con l’unanimità dei condomini. Qualora non vi fosse alcun divieto, per ottenere il cambio destinazione d’uso, l’interessato dovrà ottenere l’approvazione dell’assemblea (con una maggioranza pari ad almeno il 51% dei partecipanti).  Altri aspetti che potrebbero impedire il cambio di destinazione d’uso sono legati alle caratteristiche intrinseche dell’immobile che devono rispettare determinati requisiti, come ad esempio le prescrizioni igienico-sanitarie previste per una determinata attività.

Prima di procedere, è necessario verificare se le normative urbanistiche lo consentono o se sussistono dei vincoli ai quali l’immobile è sottoposto. Lo strumento urbanistico che indica se sul proprio immobile è possibile realizzare il cambio destinazione d’uso è il Piano Regolatore Generale, ad oggi sostituito dal Piano strutturale e Regolamento urbanistico. Nel caso in cui sia consentito, bisogna presentare una DIA (dichiarazione d’inizio attività) al Comune in cui l’immobile è ubicato, a firma di un tecnico abilitato, anche se molti comuni consentono il ricorso alla SCIA (segnalazione certificata d’inizio attività). Se, invece, devono essere effettuate delle modifiche strutturali o distributive, è indispensabile richiedere un permesso per costruire.

Inoltre, l’interessato dovrà richiedere un certificato di agibilità al Comune e presentare una dichiarazione di variazione d’uso catastale all’ex Ufficio dell’Agenzia del Territorio competente: infatti, dal momento che cambia la categoria edilizia, muteranno anche la rendita catastale e i criteri per il calcolo delle imposte (Imu, Tari, Tasi, e via dicendo).

In definitiva,  aprire uno studio professionale in un condominio è possibile ma bisogna accertarsi sulla reale fattibilità e chiedere gli opportuni permessi.


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